Baustein #2:

Immobilienfonds als Alternative Investmentfonds (AIF)

Was ist das Besondere daran?

Deutsche Wohnimmo­bilien als Lieferant von stabilen Renditen

Frei nach dem Motto: „Gewohnt wird immer“ – egal wie das Wetter an der Börse ist, eignen sich Mieterträge aus Immobilien sehr gut als Stabilisator für Ihr Gesamtportfolio. Es handelt sich hierbei um eine Assetklasse, die nicht mit den Investments an der Börse korreliert.

Nur: Was tun, wenn man sich keine ganze Immobilie als Kapitalanlage kaufen möchte, und wer soll sich eigentlich um die Mieter kümmern? Oder etwa um die Vermietung und ggf. Renovierung der einzelnen Wohnungen?
Und was ist ein angemessenerer Preis bei Ankauf- oder Verkaufspreis am Ende? Wer kauft meine Immobilie später?

Hier kommt die Lösung: Eine erfahrene Kapitalanlage­gesellschaft, deren einziger Schwerpunkt es ist, geeignete Immobilien zu finden, günstig zu kaufen, zu renovieren, energetisch zu sanieren, ein ordentliches Mietmanagement zu etablieren, die Immobilien ein paar Jahre im Bestand zu halten und dann wieder an einen größeren Investor zu verkaufen – eigentlich ganz einfach.

Was und wo wird investiert?

Fokus auf Wohnimmobilien in ganz Deutschland

Unsere Empfehlung fokussiert sich klar auf deutsche Wohn­immobilien in Ober- und Mittelzentren in ganz Deutschland.
Wo? Im näheren Einzugsgebiet von Großstädten. Zum Beispiel: Braunschweig, Bonn, Crailsheim, Essen, Eisenach, Gelsenkirchen, Hildesheim, Hagen, Salzgitter, Wuppertal, Wolfsburg oder Wilhemshaven. Weder handelt es sich hierbei um die Top Lage in Frankfurt noch um das Luxus Loft oder die Penthouse Wohnung.

Investiert wird in ganz normale Standard 2 – 3 Zimmer Wohnungen, etwa 50 m² – 90 m² groß.

Vorteil:

  • Breite Streuung auf viele unterschiedliche Immobilien und Standorte

Was kannst Du erwarten?

Stetige Rendite aus Mieteinnahmen
von 6 %* pro Jahr

Mit deutschen Wohnimmobilien lässt sich derzeit eine Rendite von ca. 6 % p.a.* erwirtschaften. Dazu kommt eine Schlussausschüttung aus dem Verkauf des Immobilien­portfolios nach 8 Jahren in Höhe von etwa 12 %* (je nach Produkt unterschiedlich).

Vereinfacht können aus einer Anfangs­investition von 10.000 € nach 8 Jahren 14.537 €* werden. Wenn man die Gewerbesteueranrechnung hinzuzählt, können es am Ende 15.597€ * werden.

Zu Beginn ist es ein Blindpool mit Prognoserechnung. Nach und nach wird Kapital eingesammelt und parallel dazu die Immobilien erworben. Nach ca. zwei Jahren ist das Immobilien­portfolio vollständig, der Fonds wird geschlossen und bewirtschaftet.

* Prognosen sind keine verlässlichen Indikatoren für die zukünftige Entwicklung

Wie funktioniert der AIF?

Immobilien technisch prüfen (Bausubstanz)

Damit prüft das Management die Immobilie auf „Herz und Nieren“ und erstellt damit eine Due Diligence Analyse. Welche Maßnahmen (renovieren, sanieren, ausbauen, neu bauen) können umgesetzt werden? Welche Kosten fallen dabei an?

Immobilien kaufmännisch analysieren

Das bedeutet das Fondsmanagement prüft die Einnahmenseite des Objektes. Wie hoch sind die Mieteinnahmen derzeit? Wie ist der aktuelle Mietspiegel vor Ort? Welche Miete kann nach der Renovierung mieterverträglich verlangt werden?

Wertschöpfungspotential "heben" -renovieren, anbauen und ausbauen

Zusätzlich, wo es möglich ist, wird neuer Wohnraum durch den Ausbau von Dächern oder den Anbau von Dachgauben und Balkonen geschaffen.

Energetisch sanieren: Gut für's Klima

Hierbei werden unter anderem neue Fensterneue Bodenbeläge und neue Bäder eingebaut. Manchmal wird die Fassade neu gedämmt und die Elektrik auf den neuesten Stand der Technik gebracht.

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Kluges Mietmanagement einführen

Endlich bekommen die Mieter einen kompetenten Ansprechpartner (Mieterverwaltungsgesellschaft), der sich um ihre Anliegen kümmert.

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Mieten erhalten und langsam den Verkauf der Immobilie vorbereiten

Insgesamt werden die Immobilien ca. 3-5 Jahre im Bestand gehalten und die Mieten vereinnahmt. Danach werden die Immobilien entweder als Gesamtpaket oder einzeln veräußert.

Chancen

Das sind die Chancen:

  • Dies ist eine entspannte Möglichkeit mit Immobilien Rendite zu erwirtschaften.
  • Korreliert nicht mit dem Aktienmarkt: Egal ob die Börse steigt oder fällt, gewohnt wird immer und damit fließen Mieteinnahmen.
  • Einstieg schon ab 10.000 € möglich – es benötigt viel weniger Kapital, als mit einer ganzen Eigentumswohnung zu starten. Man muss nicht warten, bis das nötige Eigenkapital zusammen ist Sie und sparen sich Gespräche mit der Bank.
  • Mieter dürfen und sollen bleiben!
    Das wichtigste beim Kauf eines Wohnblocks sind bestehende Mieter. Nur so erwirtschaftet die Immobilie schon direkt nach dem Kauf Einnahmen. Ein bisschen Leerstand (5 % bis 10 %) beim Kauf ist in Ordnung. Durch natürlichen Mieterwechsel können die Wohnungen nach und nach saniert werden.
  • Breite Streuung durch Kauf von mehreren Immobilien
    Durchschnittlich sind ca. 1.500 einzelne Wohnungen im Portfolio und diese sind über ganz Deutschland verteilt.
  • Energetische Sanierung ist gut für‘s Klima und damit nachhaltig!
    Durch die optimale Wärmedämmung der Fassade oder des Dachs, müssen Mieter weniger heizen. Das heißt, Mieter spart Heizkosten und weniger CO2 wird ausgestoßen.
  • Es wird mehr Wohnraum geschaffen und das gleich zweifach!
    Zum einen werden leerstehende Wohnungen saniert und damit wieder bewohnbar gemacht.
    Zum anderen werden (wo möglich) Balkone oder Dachgauben erweitert oder teilweise ein Stockwerk dazu gebaut.
  • Käufer überbieten sich für gut gepflegte Immobilien:
    Die Nachfrage bei Profi-Einkäufern ist riesig. Pensionskassen, offene Immobilienfonds, Versicherungen und Family Offices haben die Vorteile von Rendite aus laufenden Mieterträgen schon lange verstanden. Sie schätzen gut gepflegte Immobilien, vollvermietet an zufriedene Mieter und sind sogar bereit den 29,5-fachen Preis der Jahresmieten dafür zu bezahlen. Das bedeutet, nach 29,5 Jahren ist der Kaufpreis über die Miete erwirtschaftet.

Risiken

Das sind die Risiken:

  • Die Liquidität ist während der Laufzeit von ca. 8 Jahren gebunden.
    Es gibt eine Möglichkeit in Notsituationen das Investment am Zweitmarkt zu verkaufen, jedoch nur mit einem Abschlag. Es ist daher nicht zu empfehlen. Man sollte dem Investment die Zeit geben, sich positiv zu entfalten und das Geld für sich arbeiten lassen.
  • Zu viele Menschen und Unternehmen sind daran beteiligt
    In 8 Jahren kann viel passieren. Wer verdient das Vertrauen für mein Geldt? – Profis, die ihre Aufgabe bereits seit 13 Jahren lang sehr erfolgreich erfüllen. Übrigens: erst wenn alle Anleger ihre Ausschüttung erhalten haben, wird der Gewinn aus der Veräußerung der Immobilien zwischen der Gesellschaft und dem Anleger*innen hälftig aufgeteilt. 
  • Totalverlust: Die Immobilien werden meist mit einem Anteil finanziert. Falls die Immobilie wertlos werden würde, wäre der finanzierte Anteil immer noch vorhanden.
  • Weitere Risiken entnehmen Sie bitte dem jeweiligen Verkaufsprospekt.