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ImmoChance Deutschland 9 Renovation Plus – Update Q2 2021

ImmoChance Deutschland 9 Renovation Plus – Update Q2 2021

von | 30. Juni 2021

Primus Valor meldet planmäßige Investitionen für Immobilienfonds 9

Das in Mannheim ansässige Emissionshaus Primus Valor meldet den planmäßigen Aufbau des Immobilienbestandes in ihrem neunten Fonds Immobilien Deutschland 9 Renovation+. Das Eigenkapital für den Fonds wird von 2.855 Anlegern gehalten, die gemeinsam 100 Mio. € investiert haben.

Bis zum 31.12.2020 wurden an 40 Standorten deutschlandweit 88 Immobilien mit 1.942 Wohneinheiten mit einer Investitionssumme von 140.576.000 Euro gekauft. Anfang 2021 kam ein weiteres Portfolio in Höhe von 22 Mio. € dazu, so dass der Bestand auf 2.170 Wohneinheiten angewachsen ist. Die Laufzeit der Fonds – Beteiligung ist bis 31.12.2026 geplant. Eine Verlängerungsoption bis 31.12.2029 ist möglich, wenn die Anleger darüber mehrheitlich beschließen.

Das Fremdkapital wurde planmäßig jeweils von regionalen Banken an den Standorten der Immobilien aufgenommen.  

Wie hat sich die Corona Pandemie auf die Mieteinnahmen ausgewirkt?

Die Corona Pandemie hat die Investmentgesellschaft kaum tangiert. Es gab nur wenige Mietstundungen von Gewerbe- und Wohnungsmietern. Die Stundungsvereinbarungen waren mit Zahlungszielen versehen und sind bis auf wenige Ausnahmen bereits erfüllt worden.

Die anhaltende Niedrigzinsphase wirkt sich weiterhin positiv auf die Wertentwicklung der Immobilien aus. Mangels ertragreicher Alternativen ist die Nachfrage nach rentablen Immobilien weiter steigend.

Beitrag zum nachhaltigen Klimaschutz durch Sanierungsmaßnahmen

Noch bedeutender als der allgemeine Trend mit steigenden Immobilienpreisen sind allerdings die planmäßig umgesetzten Maßnahmen zur Sanierung, die Erhöhung der Wohnflächen durch den Ausbau von Dachgeschoßwohnungen, die Ergänzung von Balkonen und vor allem die energetische Sanierung, die mit Zuschüssen von 20 % gefördert wird. So wird neuer Wohnraum geschaffen, was auch zur Begrenzung des Mietpreisanstiegs beiträgt. Die energetische Sanierung reduziert den Ausstoß von CO2.

Nachfrage nach Wohnimmobilien steigt auch durch HomeOffice

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist weiterhin groß. 10 % aller Arbeitnehmer arbeiteten im Lockdown im Homeoffice. Viele werden weiterhin anteilig im Homeoffice arbeiten, was eine steigende Nachfrage nach größerem Wohnraum mit sich bringt. Die Aussichten auf einen ertragreichen Verkauf des fertig sanierten Bestandes innerhalb der geplanten Haltedauer bis Ende 2026 sind außergewöhnlich gut.

So funktionieren geschlossene Immobilienfonds

So funktionieren geschlossene Immobilienfonds

von | 12. März 2021

Mit einer Investition in geschlossene Immobilienfonds beteiligst Du Dich an mehreren gewöhnlichen Mehrfamilienhäusern, die in ganz Deutschland (über 18 verschiedene Standorte*) verteilt sind. Es besteht die Möglichkeit in 8 Jahren Laufzeit 45% Rendite zu erwirtschaften, so werden aus 100.000 € 145.000 €*. Was genau geschieht mit Deinem Geld?

 Wie funktionieren geschlossene Immobilienfonds?

Immobilie finden und prüfen

Phase 1
Günstige Immobilien finden, prüfen, und kaufen

Ganz am Anfang steht eine lohnende Investmentidee und wird im Verkaufsprospekt beschrieben. Der Fonds beginnt mit der Platzierungsphase. Das bedeutet, es wird Kapital von mehreren Anlegern eingesammelt. Die Anleger investieren ihr Geld und werden damit zu Mit- Unternehmern. Diese Phase dauert ca. 1 – 1,5 Jahre. Danach wird der Fonds geschlossen. Es können weder neue Anleger*Innen beitreten noch kann die Investition entnommen werden.

Technische Analyse

Schon während der Platzierungsphase schaut sich das Management am Immobilienmarkt um und forscht nach sich lohnenden Immobilien. Wenn ein scheinbar passendes Objekt gefunden ist, folgt die Durchführung der technischen Analyse. Damit prüft das Management die Immobilie auf „Herz und Nieren“ und erstellt eine Due Diligence Analyse. Darin kalkuliert das Fondsmanagement, welche Maßnahmen (renovieren, sanieren, ausbauen, neu bauen) umgesetzt werden können. Die anfallenden Kosten für die durchzuführenden Maßnahmen werden ebenfalls an dieser Stelle kalkuliert.

Kaufmännische Analyse

Parallel dazu erfolgt die kaufmännische Analyse: Das bedeutet das Fondsmanagement prüft die Einnahmenseite des Objektes. Zu welche Mieten wird derzeit vereinnahmt? Wie ist der aktuelle Mietspiegel vor Ort? Welche Miete kann nach der Renovierung mieterverträglich verlangt werden?

Nach gründlicher Prüfung der einzelnen Parameter kommt das Fondsmanagement zu diesen Ergebnissen:

a) Ja, diese Immobilie ist den angebotenen Preis wert.
b) Nein, diese Immobilie ist im Ankauf und in der technischen Durchführung zu teuer.

Der Vorgang des Prüfens und Suchens von günstig bewerteten Immobilien beginnt aber nicht erst mit dem Druck des Prospektes. Das Management ist mittlerweile 13 Jahre* am Markt und hat einen hervorragende Leistungsbilanz. Bisher wurden 10 Fonds aufgelegt. Die Entwicklung der Immobilien lief bzw. läuft mind. genauso wie im Prospekt beschrieben, meistens sogar sehr viel besser. Es kennt die einzelnen Regionen in Deutschland genau und ist ständig auf der Suche und Prüfung von geeigneten Immobilien, die sich als lohnend erweisen könnten.

Ausschüttung für die Anleger*Innen:

Damit Anleger*Innen schon in der frühen Phase der Investition belohnt werden, erfolgt eine Ausschüttung in Höhe von ca. 3 % – 4 % p.a.* ab dem Folgemonat nach Einzahlung. Die Auszahlungen werden jeweils im Sommer des Folgejahres ausgeführt.

Immobilienfonds Renovation Küche

Beispiel für Renovation von Boden und Wand. Quelle: Primus Valor

Phase 2
Renovieren, sanieren, ausbauen
und für die bestehenden Mieter da sein

Nach dem Kauf der Immobilien setzen die Handwerker die geplanten Maßnahmen um. Die energetische Sanierung beginnt. Hierbei werden unter anderem neue Fenster, neue Bodenbeläge und neue Bäder eingebaut. Manchmal wird die Fassade neu gedämmt und die Elektrik auf den neuesten Stand der Technik gebracht. Oft werden auch die Treppenhäuser, Klingelanlagen und Parkplätze erneuert.
Zusätzlich, wo es möglich ist, wird neuer Wohnraum durch den Ausbau von Dächern oder den Anbau von Dachgauben und Balkonen geschaffen.

Nach Abschluss der Arbeiten sieht alles schick aus

Nach Abschluss der Renovierung sind die Immobilien innen und außen top modern – in Desing und Technik. Sie verbrauchen weniger Energie. Damit sparen die Mieter Nebenkosten und bekommen zuätzlich einen kompetenten Ansprechpartner (Mieterverwaltungsgesellschaft), der sich um Ihre Anliegen kümmert. 

Im Allgemeinen kann man sagen, dass die Immobilien wesentlich attraktiver geworden sind, nicht zuletzt durch die Steigerung der Wohnqualität. Die Mieter*Innen freuen sich und kommen nun gerne wieder nach Hause.

Ausschüttung für die Anleger*Innen:

Während der gesamten Laufzeit steigert sich die Ausschüttung von 4 % auf 5 % p.a.*

Immobilie mit Gewinn verkaufen

Phase 3
Mieten vereinnahmen und sich langsam um den Verkauf der Immobilien kümmern

Insgesamt werden die Immobilien ca. 3 – 5 Jahre im Bestand gehalten und die Mieten vereinnahmt. Danach werden sie entweder als Gesamtpaket (30 – 50 Mio. € Paket) an einen oder mehrere große Investoren verkauft, wie z.B. an Pensionskassen oder Versicherungsgesellschaften. Teilweise erfolgt der Verkauf einzelner Wohneinheiten oder Häuser auch an Privatanleger.

Mit dem Verkauf einzelner Immobilien (-Pakete), werden zeitnah größere Ausschüttungen an den Anleger getätigt. Die Höhe dieser Ausschüttungen liegt je bei mind. ca. 10 % – 15 %.

Ausschüttung für den Anleger*Innen:

Mit dem Verkauf der einzelnen Immobilien erhält der Anleger*In einen Teil des investierten Kapitals in Form von Rückzahlungen schon während der Laufzeit zurück.

Ganz zum Schluss gibt es einen Happy End Bonus:

Das bedeutet, nach dem Verkauf der letzten Immobilie aus dem Fonds werden die im Prospekt beschriebenen Ausschüttungen auf 6 % p. a.* angehoben.

Erst danach werden die übersteigenden Erlöse im Verhältnis 50 % : 50 % zwischen Fondsmanagement und Anleger*Innen aufgeteilt und ausgeschüttet.

Damit hat das Fondsmanagement sehr großes Interesse auch während der Laufzeit „sehr gute Arbeit“ zu leisten, sprich die Immobilien günstig zu kaufen, fachgerecht und professionell weiter zu optimieren sowie zum Bestpreis zu verkaufen. 

 * Die Angaben in Zahlen beziehen sich auf den Fonds Nr. 10. 

Fazit

Die Investition in eine geschlossene Beteiligung im Bereich deutscher Wohnimmobilien ist ein Langzeitinvestment und bringt stabile Erträge, völlig unabhängig vom aktuellen Börsengeschehen. Es eignet sich als Beimischung zum gesamten Vermögen und zum Aufbau von eigenen Immobilienbestand als Kapitalanlage.

Bist Du neugierig geworden, dann sprich mich an, ich bin gerne jederzeit für Dich da.

Alternative Wohnimmobilienfonds – auch in 2021 noch zuverlässige Renditebringer?

Alternative Wohnimmobilienfonds – auch in 2021 noch zuverlässige Renditebringer?

von | 5. Februar 2021

Sind alternative Wohnimmobilienfonds – 2021 noch zuverlässige Renditebringer?

Eine Investition in alternative Wohnimmobilienfonds hat den Vorteil, dass hier monatlich wiederkehrende und kalkulierbare Mieteinnahmen erwirtschaftet werden. Große Investoren wie Versicherungsgesellschaften und Pensionskassen haben schon lange erkannt, dass diese alternativen Immobilienfonds eine verlässliche und stabile nicht schwankende Quelle von Rendite ist. Sie suchen weiterhin händeringend stabile und kalkulierbare Rendite. Auch Privatinvestoren suchen vermehrt Mieteinnahmen als zuverlässige Renditequelle.

 

Seit 2008 steigen die Preise für deutsche Wohnimmobilien stetig an. Auch im Jahr 2020 sind die Preise völlig unbeeindruckt von Corona im Durchschnitt um 8% gestiegen. Das bedeutet, die Nachfrage nach Immobilien ist nach wie vor groß.

Rendite mit Alternativem Immobilienfonds

Wie verhalten sich die Markteilnehmer in Corona – Zeiten?

  •  Verkäufer sind vorsichtig geworden. Das bedeutet das Angebot wird weniger.
  • Gleichzeitig erhöht sich die Nachfrage an deutschen Wohnimmobilien:
    Die großen Investoren suchen händeringend Alternativen zu stabilen Erträgen.
  • Privatinvestoren fragen ebenfalls vermehrt nach Wohnimmobilien als Investitionsobjekt.
  • Im Bereich der Finanzierung sind sogar negative Zinsen im Immobilienbereich denkbar.

    Ausblick: Die Preisentwicklung wird spürbar weiter steigen.

Alternative Wohnimmobilienfonds
Quartalsinformation 1. 2021:

ImmoChance Deutschland 8 Renovation Plus – Update

Die Sanierungsmaßnahmen der 325 Wohnungen sind weitgehend abgeschlossen. Davon wurden 20% der Wohnungen vollständig saniert in den Bereichen Bad und Elektrik.

Mittlerweile ist die Re- Renovation geplant. Das bedeutet die Planung und Umsetzung von weiteren ergänzenden Renovationsmaßnamen, die bisher nicht gem. Prospekt kalkuliert und vorgesehen waren. Das ist positiv zu sehen, denn dadurch erfolgt die Sanierung von weiteren Wohnungen, die später zusätzlich einen höheren Mietertrag erwirtschaften. Das bedeutet eine Zusatz- Rendite für den Anleger.

Wieso wurden diese Maßnahmen nicht schon von Beginn an einkalkuliert?

Im Prospekt wird meist sehr vorsichtig und konservativ kalkuliert und geplant. Nun sind die geplanten Renovationen schneller als erwartet vollendet worden. Damit ist noch Zeit weitere Maßnahmen zu ergreifen und umzusetzen.

Die Immobilie in Heidelberg hat längere Zeit Sorgen bereitet, denn hier sollte ein Anbau erfolgen. Der Nachbar hatte mehrfach Einspruch gegen die erteilte Baugenehmigung erteilt. Nun ist der Rechtstreit gewonnen und die Baugenehmigung rechtskräftig. Diese Woche werden die Gespräche mit dem Architekten wieder aufgenommen.  Mit dem Bau kann umgehend begonnen werden. Ziel ist die Umsetzung in Q3 2021.

Kassel: Hier steht das erste Mal ein Neubau an. Primus Valor hat lange Zeit überlegt, ob sie in diesem Segment tätig werden wollen. Nachdem die Stadt Kassel einen 20 jährigen Mietvertrag für den neugebauten Kindergarten mit Tagesstätte abgeschlossen hat, wird Primus Valor auch das erste Mal in die Sparte Neubau starten.

Mannheim, N4: Hier war die 2- fache Aufstockung inkl. Dachausbau des Gebäudes geplant. Nun wurden weitere Möglichkeiten entdeckt, weitere 200 m2 Wohnfläche zu generieren. Zudem sind die Verkaufspreise in Mannheim gestiegen, dass die neuen Maßnahmen gut umgesetzt werden können und dadurch ein weiterer Gewinn erwirtschaftet werden kann.

Fazit: Der alternative Wohnimmobilienfonds ICD8 läuft planmäßig und wird durch weitere Renovierungsarbeiten voraussichtlich eine höhere Rendite als prospektiert erwirtschaften.

ImmoChance Deutschland 9 Renovation Plus – Update

Mittlerweile ist das Portfolio vollständig platziert, das bedeutet, dass das eingesammelte Kapital der Anleger und das dazugehörige Fremdkapital vollständig investiert wurde.
Die Immobilien sind über 10 Bundesländer verstreut, haben eine Gesamtinvestitionssumme von 195.000.000 € und eine vermietbaren Fläche von 160.000 m². Das bedeutet es ist ein sehr breit gestreutes Immobilien – Portfolio.

Der Durchschnittspreis pro m² liegt bei ca. 1.200€/ m². Das ist sensationell günstig und nur möglich, weil es sich um viele unterschiedliche Objekte handelt.

Alternativer Immobilienfonds mit stetiger Rendite

Update zu einzelnen Objekten:

Mikado- Portfolio: Immer noch nicht vollständig gekauft, da es so schwierig ist, den Eigentümermix, bestehend aus vielen GBR’s, Einzelunternehmen und Privateigentümern unter einen Hut zu bekommen. Aber sie halten weiterhin daran fest, denn dort sind sehr viele Chancen enthalten. Die Möglichkeit Potentiale zu heben ist immens. Der mögliche Verkaufspreis wird ebenfalls sehr positiv eingeschätzt.

Lünen: Die Mieten sind aktuell weit unter dem aktuellen Preisspiegel, hier besteht Mietpreissteigerungs-potential. Die Immobilie wurde günstig eingekauft. Demensprechend wird eine Preissteigerung beim Verkauf erwartet. Sie eignet sich ebenfalls gut für den Einzelverkauf an Privatanleger.

Neues Portfolio per 16.01.2021 angekauft:
Kassel, Lünen, Burgkirchen, Erfurt, Meiningen, Schwerin, ges. 272 Wohneinheiten

Burgkirchen (Bayern, 70 km vor München) 191 Wohnungen

Welche Maßnahmen sind in Burgkirchen geplant?: Klassische Renovationsarbeiten: Wärmeverbundsystem, Erneuerung Fenster, Haustüren, komplett neue Elektrik und Brandschutz, Malerarbeiten Treppenhaus. Durch die energetische Sanierung kann über die KFW finanziert werden und das bedeutet: 20% Tilgungszuschuss als extra Rendite– Bestandteil.

Als Chemiestandort ist das Wohnungsangebot gerade sehr knapp. Bei der Suche mit Immscout.de können gerade 2 Wohnungen im Umkreis von 5 km gefunden werden. Die aktuelle Marktmiete liegt bei 7,5€ m²- 8,0€/ m². Die tatsächlich vereinnahmte Miete liegt bei 5,0 €m² -> hier gibt es erhebliches Potential

Vergleicht man die Verkaufspreise (Immmoscout.de) liegt der m²- Kaufpreis bei 2.250 €-3.000 €.
Das Objekt ist zu ca. 1.250€/ m² angekauft worden. -> Hieraus ergibt sich Potential bei Verkauf von 55%!

rentable Immobilien für Kapitalanleger

ImmoChance Deutschland 10 Renovation Plus – Update

Bisher sind bereits für 100 Mio € Wohnimmobilien angekauft worden. Das bedeutet, dass das eingesammelte Eigenkapital der Anleger, bisher 60 Mio €, vollständig investiert ist und verdient jetzt schon Rendite. Das ist außergewöhnlich, dass alles Kapital bereits am Kreislauf teilnimmt und nicht auf den Konten auf den zukünftigen Immobilien- Erwerb wartet.

Der Fonds ist kein Blindpool mehr, denn 50% des gesamten Fondsvolumens (200 Mio €) sind bereits in Immobilien investiert. Der neue Anleger kann seine Investitionsprojekte schon sehen.

Auch im ICD 10+ sind die Wohnimmobilien auf mehrere Bundesländer verteilt.

Was hat sich an der Anlagestrategie verändert?

Investiert wird jetzt auch in B + Standorte / A- Standorte, wie z.B. Mannheim, Lahr, Kassel, Dortmund, Düsseldorf. Es werden bessere Lagen eingekauft, aber nach wie vor werden nur die Objekte herausgesucht, die genügend Potential mitbringen. Dazu sind im Allgemeinen die Ankaufspreise gestiegen.

Mehr Infos zu den einzelnen eingekauften Immobilien – Update

Jena: „Neubau“ Baujahr 2018. Hier steht nicht der Renovations- Ansatz im Vordergrund, sondern die Tatsache ein Objekt im Gesamtportfolio zu haben, das sofort, direkt nach Ankauf bereits Mieterträge erwirtschaftet.

Das Besondere an der Immobilie ist die Lage: Direkt IM neu gebauten Campus in Jena (Fertigstellung 2025). Die Ausstattung ist hochwertig mit Tiefgarage mitten in der Stadt. Hier könnten sich neben Studenten auch die Professoren einmieten.

Der Zinssatz für die Finanzierung ist mit 0,75% supergünstig. Die gesamte Liegenschaft weist eine Underperformance bei der Miete auf: Derzeit zu 9,00€ – 9,50€ vermietet – Der Mietspiegel in Jena liegt bei 10,00€ – 10,79€. Also kann man schon jetzt das Potential in der Mieterhöhung erkennen.

Lahr: Der Wohnungsmarkt ist leergefegt. Es gibt keine Wohnungen zur Miete durchschnittlich 7,80€.

Eingekauft wurde mit 5,00€/m2 Das entspricht einem Mietpreissteigerungspotential von = 55%

Geplante Maßnahmen: Klassische Renovation: neue Heizung, Fenster, Malerarbeiten Treppenhaus und der Einsatz von KFW Mitteln zur Finanzierung mit 20% Tilgungszuschuss.

Kassel: Bessere Lage mit höheren Preisen und Ausstattung: Echtholzpaket, Balkon, Fußbodenheizung, begehbare Dusche, große Wohnungen: Menschen brauchen mehr Räume: Stichwort Homeoffice

2.050 €/m² Kaufpreis … aktueller Kaufpreis 2.550 €/m²

Dortmund: Baujahr 1968, 150 Einheiten an einem Standort!

Renovation geplant Dämmung, neues Dach, neue Fenster, Elektronik und der Einsatz von KFW Mitteln und damit 20 % Tilgungszuschuss. In der Nachbarschaft gehört alles Vonovia, daher ist ein Komplettverkauf attraktiv sowie später auch ein Einzelverkauf/ Wohnung oder Haus möglich.

Fazit:

Auch der ICD 10 Renovation Plus ist ein lohnendes Investment im Bereich alternative Wohnimmobilienfonds. Die Einkaufkonditionen werden schwieriger, dafür werden auch die Verkaufskonditionen besser. Durch die 13-jährige Erfahrung der Kapitalanlage-gesellschaft sowie die damit verbundenen Kontakte am Markt, finden sich nach wie vor günstige Immobilien mit erheblichem Potential.

„Immer im Asset bleiben“. Das eingeworbene Eigenkapital wird direkt investiert und liegt nicht lange auf dem Konto (bei Minuszinsen) herum.

Nach wie vor werden steige Preise für Wohn-Immobilien in Deutschland erwartet: 2020 waren es 8%.

Wenn die Assetklasse alternativer Wohnimmobilien grundsätzlich in Ihren Vermögensmix passt, dann solltest Du nicht zögern zu investieren.

Ich freue mich, über Deine Kontaktaufnahme und verbleiben mit

herzlichen Grüßen

Deine

Carina von Oosten

– Finanzlady –