Mit einer Investition in geschlossene Immobilienfonds beteiligst Du Dich an mehreren gewöhnlichen Mehrfamilienhäusern, die in ganz Deutschland (über 18 verschiedene Standorte*) verteilt sind. Es besteht die Möglichkeit in 8 Jahren Laufzeit 45% Rendite zu erwirtschaften, so werden aus 100.000 € 145.000 €*. Was genau geschieht mit Deinem Geld?
Wie funktionieren geschlossene Immobilienfonds?
Phase 1
Günstige Immobilien finden, prüfen, und kaufen
Ganz am Anfang steht eine lohnende Investmentidee und wird im Verkaufsprospekt beschrieben. Der Fonds beginnt mit der Platzierungsphase. Das bedeutet, es wird Kapital von mehreren Anlegern eingesammelt. Die Anleger investieren ihr Geld und werden damit zu Mit- Unternehmern. Diese Phase dauert ca. 1 – 1,5 Jahre. Danach wird der Fonds geschlossen. Es können weder neue Anleger*Innen beitreten noch kann die Investition entnommen werden.
Technische Analyse
Schon während der Platzierungsphase schaut sich das Management am Immobilienmarkt um und forscht nach sich lohnenden Immobilien. Wenn ein scheinbar passendes Objekt gefunden ist, folgt die Durchführung der technischen Analyse. Damit prüft das Management die Immobilie auf „Herz und Nieren“ und erstellt eine Due Diligence Analyse. Darin kalkuliert das Fondsmanagement, welche Maßnahmen (renovieren, sanieren, ausbauen, neu bauen) umgesetzt werden können. Die anfallenden Kosten für die durchzuführenden Maßnahmen werden ebenfalls an dieser Stelle kalkuliert.
Kaufmännische Analyse
Parallel dazu erfolgt die kaufmännische Analyse: Das bedeutet das Fondsmanagement prüft die Einnahmenseite des Objektes. Zu welche Mieten wird derzeit vereinnahmt? Wie ist der aktuelle Mietspiegel vor Ort? Welche Miete kann nach der Renovierung mieterverträglich verlangt werden?
Nach gründlicher Prüfung der einzelnen Parameter kommt das Fondsmanagement zu diesen Ergebnissen:
a) Ja, diese Immobilie ist den angebotenen Preis wert.
b) Nein, diese Immobilie ist im Ankauf und in der technischen Durchführung zu teuer.
Der Vorgang des Prüfens und Suchens von günstig bewerteten Immobilien beginnt aber nicht erst mit dem Druck des Prospektes. Das Management ist mittlerweile 13 Jahre* am Markt und hat einen hervorragende Leistungsbilanz. Bisher wurden 10 Fonds aufgelegt. Die Entwicklung der Immobilien lief bzw. läuft mind. genauso wie im Prospekt beschrieben, meistens sogar sehr viel besser. Es kennt die einzelnen Regionen in Deutschland genau und ist ständig auf der Suche und Prüfung von geeigneten Immobilien, die sich als lohnend erweisen könnten.
Ausschüttung für die Anleger*Innen:
Damit Anleger*Innen schon in der frühen Phase der Investition belohnt werden, erfolgt eine Ausschüttung in Höhe von ca. 3 % – 4 % p.a.* ab dem Folgemonat nach Einzahlung. Die Auszahlungen werden jeweils im Sommer des Folgejahres ausgeführt.
Beispiel für Renovation von Boden und Wand. Quelle: Primus Valor
Phase 2
Renovieren, sanieren, ausbauen
und für die bestehenden Mieter da sein
Nach dem Kauf der Immobilien setzen die Handwerker die geplanten Maßnahmen um. Die energetische Sanierung beginnt. Hierbei werden unter anderem neue Fenster, neue Bodenbeläge und neue Bäder eingebaut. Manchmal wird die Fassade neu gedämmt und die Elektrik auf den neuesten Stand der Technik gebracht. Oft werden auch die Treppenhäuser, Klingelanlagen und Parkplätze erneuert.
Zusätzlich, wo es möglich ist, wird neuer Wohnraum durch den Ausbau von Dächern oder den Anbau von Dachgauben und Balkonen geschaffen.
Nach Abschluss der Arbeiten sieht alles schick aus
Nach Abschluss der Renovierung sind die Immobilien innen und außen top modern – in Desing und Technik. Sie verbrauchen weniger Energie. Damit sparen die Mieter Nebenkosten und bekommen zuätzlich einen kompetenten Ansprechpartner (Mieterverwaltungsgesellschaft), der sich um Ihre Anliegen kümmert.
Im Allgemeinen kann man sagen, dass die Immobilien wesentlich attraktiver geworden sind, nicht zuletzt durch die Steigerung der Wohnqualität. Die Mieter*Innen freuen sich und kommen nun gerne wieder nach Hause.
Ausschüttung für die Anleger*Innen:
Während der gesamten Laufzeit steigert sich die Ausschüttung von 4 % auf 5 % p.a.*
Phase 3
Mieten vereinnahmen und sich langsam um den Verkauf der Immobilien kümmern
Insgesamt werden die Immobilien ca. 3 – 5 Jahre im Bestand gehalten und die Mieten vereinnahmt. Danach werden sie entweder als Gesamtpaket (30 – 50 Mio. € Paket) an einen oder mehrere große Investoren verkauft, wie z.B. an Pensionskassen oder Versicherungsgesellschaften. Teilweise erfolgt der Verkauf einzelner Wohneinheiten oder Häuser auch an Privatanleger.
Mit dem Verkauf einzelner Immobilien (-Pakete), werden zeitnah größere Ausschüttungen an den Anleger getätigt. Die Höhe dieser Ausschüttungen liegt je bei mind. ca. 10 % – 15 %.
Ausschüttung für den Anleger*Innen:
Mit dem Verkauf der einzelnen Immobilien erhält der Anleger*In einen Teil des investierten Kapitals in Form von Rückzahlungen schon während der Laufzeit zurück.
Ganz zum Schluss gibt es einen Happy End Bonus:
Das bedeutet, nach dem Verkauf der letzten Immobilie aus dem Fonds werden die im Prospekt beschriebenen Ausschüttungen auf 6 % p. a.* angehoben.
Erst danach werden die übersteigenden Erlöse im Verhältnis 50 % : 50 % zwischen Fondsmanagement und Anleger*Innen aufgeteilt und ausgeschüttet.
Damit hat das Fondsmanagement sehr großes Interesse auch während der Laufzeit „sehr gute Arbeit“ zu leisten, sprich die Immobilien günstig zu kaufen, fachgerecht und professionell weiter zu optimieren sowie zum Bestpreis zu verkaufen.
* Die Angaben in Zahlen beziehen sich auf den Fonds Nr. 10.
Fazit
Die Investition in eine geschlossene Beteiligung im Bereich deutscher Wohnimmobilien ist ein Langzeitinvestment und bringt stabile Erträge, völlig unabhängig vom aktuellen Börsengeschehen. Es eignet sich als Beimischung zum gesamten Vermögen und zum Aufbau von eigenen Immobilienbestand als Kapitalanlage.
Bist Du neugierig geworden, dann sprich mich an, ich bin gerne jederzeit für Dich da.
Carina von Oosten ist seit 2018 wieder als Anlageberaterin für Unternehmerinnen auf honorarbasis tätig. Ihre Motivation ist Vermittlung von Fachwissen damit jede Frau ein besseres Verständnis für den Kapitalmarkt hat und Mut findet Ihr eigenes Depot zu managen. Sie hilft Unternehmerinnen durch Ihren Onlinekurs das "1 mal 1 des entspannten Vermögensaufbaus" spielerisch mit Gelassenheit ein eigenes Vermögen aufzubauen, zu erhalten und zu mehren.
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